Usucapión, ruinas y abandono: la adquisición de una propiedad.

A lo largo y ancho de España nos encontramos con cantidades de casas y edificios en ruinas,  por donde solo el tiempo pasa hasta dejarlas en nada. En esta entrada trataremos la declaración de ruina de una propiedad, la declaración de abandono y la adquisición de la propiedad por medio de usucapión o prescripción adquisitiva y por último los artículos del Código Civil que regulan esta forma de adquirir la propiedad. Dedicamos este escrito a todos aquellos que cuestionan la propiedad, el uso que se le da, las pocas manos que recogen muchas y el porqué de tantas casas vacías, sin que nadie haga nada. 

Tabla de contenido

• Declaración de ruina de una propiedad
  • Tipos de ruinas
  • Cómo se declara un edificio en ruina
  • Procedimiento tras la declaración de ruina
• Declaración de abandono
• Adquisición de una propiedad: el Usucapión o Prescripción Adquisitiva
  • Prescripción adquisitiva ordinaria
  • Prescripción adquisitiva extraordinaria
• El concepto de propiedad y el derecho a la vivienda
• Artículos principales del Código Civil que regulan el usucapión o Prescripción Adquisitiva
• Artículos principales del Código Civil: Los diferentes modos de adquirir la propiedad
• Conclusión

Declaración de ruina de una propiedad

Tipos de ruina

La declaración de ruina de una propiedad corresponde a las administraciones y se denomina Ruina Actual u Ordinaria. Cuando una propiedad se declara ruina el propietario del inmueble tiene la obligación de restaurarlo o demolerlo. Existen cuatro tipos de ruinas, o sea existen cuatro condiciones que pueden llevar a la declaración de ruina:

• Ruina Técnica: Implica el agotamiento y deterioro de elementos constructivos y resistentes del edificio, que requieren obras que van más allá del mantenimiento, por ejemplo la demolición y reconstrucción de los pilares del inmueble.
• Ruina Económica: Se declara cuando la rehabilitación del edificio supera el 50% del valor de la construcción.
• Ruina Urbanística: Se declara cuando, al cambiar leyes y procedimientos urbanísticos, el inmueble deja de cumplir con la nueva normativa. En estos casos el inmueble de considera “ fuera de ordenación”; solo se permiten obras de conservación que no impliquen aumento de volumen o aumento de su valor.
• Ruina Inminente: Se declara cuando un edificio alcanza muy mal estado de conservación y se convierte en un peligro. En este caso el ayuntamiento actúa sin necesidad de oír las partes interesadas, tomando las medidas necesarias para evitar daños a bienes o personas.

Una misma propiedad puede ser objeto de diferentes declaraciones de ruina al mismo tiempo.

Cómo se declara un edificio en ruinas

Un edificio puede declararse ruina por denuncia o solicitud del propietario o vecinos aportando un informe realizado por un perito; o por oficio, a través de un expediente hecho por un técnico de urbanismo del ayuntamiento. En ambos casos el informe deberá contener:

• datos de las personas interesadas
• identificación y descripción del edificio que se va a declarar en ruina
• análisis de las lesiones observadas en el edificio
• descripción y valoración de las obras necesarias para solucionar las lesiones detectadas
• valoración de la construcción; dictamen final y conclusiones y un anexo con fotos y planos de la estructura.

Cuando ya se ha entregado el informe, el ayuntamiento lo notifica a las partes interesadas, sean propietarios o no, para que aleguen lo que consideren conveniente. Puede suceder que otros interesados presenten un contra-informe negando la situación de ruina de la estructura.

Procedimiento tras la declaración de ruina

Una vez que el inmueble está declarado en ruinas, se procede a una orden de ejecución del ayuntamiento hacia los propietarios para que rehabiliten el inmueble o procedan a la demolición. Se deberá comunicar al catastro la nueva situación del inmueble y, en caso de su demolición, el inmueble deberá ser inscrito en el listado de solares vacíos.

Declaración de Abandono de una propiedad

La  Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas    establece en su artículo 17 que “pertenecen a la Administración General del Estado los inmuebles que carecieren de dueño“. Esta Ley cede al estado cualquier inmueble que no tenga propietario y pasan a ser llamados inmuebles vacantes. Antaño eran llamados inmuebles mostrencos, según la RAE mostrenco significa “sin dueño o propietario conocido”.

Tras estos dos estados de la propiedad, en ruinas y en abandono, hablemos de un modo de adquisición alternativo a la compra o alquiler.

El Usucapión o prescripción adquisitiva de la propiedad

El usucapión es una figura jurídica muy antigua, cuyo origen se encuentra en el derecho romano. El Usucapión consiste en obtener derechos reales sobre una propiedad o un objeto, bien inmueble o bien mueble, por la posesión continuada de este durante un tiempo establecido en el Código Civil,  en concreto, en el título XVIII, De la Prescripción, CAPÍTULO I, disposiciones generales y en el CAPÍTULO II, De la prescripción del dominio y demás derechos reales, del Art. 1930 al Art.1960 (Libro III). Distinguimos dos tipos de usucapión o prescripción adquisitiva: la ordinaria y la extraordinaria.

Prescripción adquisitiva ordinaria

Los requisitos a cumplimentar para convertirse en legítimo dueño de una propiedad por la prescripción adquisitiva ordinaria son:

• Posesión: la persona actúa como dueño con uso, manutención, pagos de luz y agua; tiene que hacerlo de forma pública, ante los ojos de los vecinos y otras personas, no va a escondidas y es reconocido por la sociedad como dueño. La posesión tiene que ser ininterrumpida, no debes ausentarte o dejar el bien por más de un año.
• La buena fe: la persona recibe un bien por parte de otra persona a la que cree dueño y con poder de transmitir su dominio.
• El justo título, o sea el derecho que la persona tiene para transferir el dominio o derecho real, por ejemplo un contrato.

El tiempo de adquisición para convertirse en legítimo dueño son 3 años para bienes muebles, 10 años para bienes inmuebles, plazo que sube a 20 años en el caso de que la persona que posee el bien se ausente por motivos como vivir en el extranjero o en ultramar.

En el caso de que la persona se encuentre presentes o ausente alternativamente, cada dos años se contarán como uno.

Prescripción adquisitiva extraordinaria

Para ampararse en la prescripción extraordinaria no se requiere ningún justo título ni la buena fe y no se distingue entre presentes y ausentes.

Los plazos de tiempo son más largos que en la Ordinaria, para los bienes muebles son 6 años, pero en los casos que sea un objeto extraviado o que al dueño se lo hayan robado, este puede reivindicar su objeto. En el caso que el nuevo poseedor lo haya adquirido de buena fe en alguna tienda, el dueño legítimo del bien mueble debería reembolsar el precio de compra al nuevo poseedor para que se le devuelva. Para un bien inmueble son 30 años no interrumpidos.

El concepto de propiedad y el derecho a la vivienda

Cada vez que se habla de propiedad y derecho a la vivienda suena a los oídos el texto del artículo 47 de la constitución española:

“Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.”

Ponemos a continuación un breve extracto de la introducción a una entrevista a Juan Antonio Gutiérrez, Jefe Ejecutivo de “Mazabi Gestión de Patrimonios” hecha por la famosa página web de alquiler y venta de pisos Idealista:

“Entre sus objetivos (los de Mazabi) está buscar un socio institucional que tenga su misma filosofía y que ponga unos 500 millones de euros para dar un salto en la gestión, hasta llegar a los 3.000 millones de euros en inmuebles gestionados, de los 1.700 millones que tienen en la actualidad. Quieren dejar de tener un crecimiento vegetativo y tener más capacidad para salir de compras no sólo por España, sino también por ciudades europeas como París o Londres. Incluso están abiertos a mirar hoteles en el Caribe.”

Es un poco como el sueño y la realidad. Para que un bien sea administrado en función del bien común, o sea, que se garantice como un derecho, simplemente no se puede considerar un negocio. No hay una vía en el medio, no hay un compromiso posible, una cosa excluye la otra.

Artículos principales del Código Civil que regulan el usucapión o Prescripción Adquisitiva de la Propiedad

En el código civil las leyes que hablan sobre el usucapión, los tipos, requisitos y tiempos, se encuentran en el título XVIII, De la Prescripción, CAPÍTULO I, disposiciones generales; CAPÍTULO II, De la prescripción del dominio y demás derechos reales. En este apartado hemos recopilado los artículos principales.

CAPÍTULO I, disposiciones generales

• Art. 1930. Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales. También se extinguen del propio modo por la prescripción los derechos y las acciones, de cualquier clase que sean.
• Art. 1931. Pueden adquirir bienes o derechos por medio de la prescripción las personas capaces para adquirirlos por los demás modos legítimos.
• Art. 1932. Los derechos y acciones se extinguen por la prescripción en perjuicio de toda clase de personas, inclusas las jurídicas, en los términos prevenidos por la ley.
• Queda siempre a salvo, a las personas impedidas de administrar sus bienes, el derecho para reclamar contra sus representantes legítimos cuya negligencia hubiese sido causa de la prescripción.
• Art. 1933. La prescripción ganada por un copropietario o comunero aprovecha a los demás.
• Art. 1934. La prescripción produce sus efectos jurídicos a favor y en contra de la herencia antes de haber sido aceptada y durante el tiempo concedido para hacer inventario y para deliberar.
• Art. 1935. Las personas con capacidad para enajenar pueden renunciar la prescripción ganada pero no el derecho de prescribir para lo sucesivo. Entiéndese tácitamente renunciada la prescripción cuando la renuncia resulta de actos que hacen suponer el abandono del derecho adquirido.
• Art. 1936. Son susceptibles de prescripción todas las cosas que están en el comercio de los hombres.
• Art. 1937. Los acreedores, y cualquiera otra persona interesada en hacer valer la prescripción, podrán utilizarla a pesar de la renuncia expresa o tácita del deudor o propietario.
• Art. 1938. Las disposiciones del presente título se entienden sin perjuicio de lo que en este Código o en leyes especiales se establezca respecto a determinados casos de prescripción.
• Art. 1939.
• La prescripción comenzada antes de la publicación de este Código se regirá por las leyes anteriores al mismo; pero si desde que fuere puesto en observancia transcurriese todo el tiempo en él exigido para la prescripción, surtirá ésta su efecto, aunque por dichas leyes anteriores se requiriese mayor lapso de tiempo.

CAPÍTULO II De la prescripción del dominio y demás derechos reales

• Art. 1940. Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley.
• Art. 1941. La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.
• Art. 1942. No aprovechan para la posesión los actos de carácter posesorio ejecutados en virtud de licencia o por mera tolerancia del dueño.
• Art. 1943. La posesión se interrumpe, para los efectos de la prescripción, natural o civilmente.
• Art. 1944. Se interrumpe naturalmente la posesión cuando por cualquier causa se cesa en ella por más de un año.
• Art. 1945. La interrupción civil se produce por la citación judicial hecha al poseedor, aunque sea por mandato de Juez incompetente.
• Art. 1946. Se considerará no hecha y dejará de producir interrupción la citación judicial: 1.º Si fuere nula por falta de solemnidades legales. 2.º Si el actor desistiere de la demanda o dejare caducar la instancia. 3.º Si el poseedor fuere absuelto de la demanda.
• Art. 1947. También se produce interrupción civil por el acto de conciliación, siempre que dentro de dos meses de celebrado se presente ante el Juez la demanda sobre posesión o dominio de la cosa cuestionada.
• Art. 1948. Cualquier reconocimiento expreso o tácito que el poseedor hiciere del derecho del dueño interrumpe asimismo la posesión.
• Art. 1949. Contra un título inscrito en el Registro de la Propiedad no tendrá lugar la prescripción ordinaria del dominio o derechos reales en perjuicio de tercero, sino en virtud de otro título igualmente inscrito, debiendo empezar a correr el tiempo desde la inscripción del segundo.
• Art. 1950. La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella, y podía transmitir su dominio.
• Art. 1951. Las condiciones de la buena fe exigidas para la posesión en los artículos 433, 434, 435 y 436 de este Código, son igualmente necesarias para la determinación de aquel requisito en la prescripción del dominio y demás derechos reales.
• Art. 1952. Entiéndese por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate.
• Art. 1953. El título para la prescripción ha de ser verdadero y válido.
• Art. 1954. El justo título debe probarse; no se presume nunca.
• Art. 1955. El dominio de los bienes muebles se prescribe por la posesión no interrumpida de tres años con buena fe. También se prescribe el dominio de las cosas muebles por la posesión no interrumpida de seis años, sin necesidad de ninguna otra condición. En cuanto al derecho del dueño para reivindicar la cosa mueble perdida o de que hubiese sido privado ilegalmente, así como respecto a las adquiridas en venta pública, en bolsa, feria o mercado, o de comerciante legalmente establecido y dedicado habitualmente al tráfico de objetos análogo, se estará a lo dispuesto en el artículo 464 de este Código.
• Art. 1956. Las cosas muebles hurtadas o robadas no podrán ser prescritas por los que las hurtaron o robaron, ni por los cómplices o encubridores, a no haber prescrito el delito o falta, o su pena, y la acción para exigir la responsabilidad civil, nacida del delito o falta.
• Art. 1957. El dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título.
• Art. 1958. Para los efectos de la prescripción se considera ausente al que reside en el extranjero o en ultramar. Si parte del tiempo estuvo presente y parte ausente, cada dos años de ausencia se reputarán como uno para completar los diez de presente. La ausencia que no fuere de un año entero y continuo no se tomará en cuenta para el cómputo.
• Art. 1959. Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539.
• Art. 1960. En la computación del tiempo necesario para la prescripción se observarán las reglas siguientes: 1.ª El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripción, uniendo al suyo el de su causante. 2.ª Se presume que el poseedor actual, que lo hubiera sido en época anterior, ha continuado siéndolo durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario. 3.ª El día en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero; pero el último debe cumplirse en su totalidad

Artículos principales del Código Civil que tratan de Los Diferentes modos de adquirir la propiedad

En el Libro III del Código Civil donde se establecen Los Diferentes Modos de Adquirir la Propiedad. Hemos recomompilado los artículos principales.

• Art. 609. La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción (usucapión).
• Art. 610. Se adquieren por la ocupación los bienes apropiables por su naturaleza que carecen de dueño, como los animales que son objeto de la caza y pesca, el tesoro oculto y las cosas muebles abandonadas.
• Art. 611. El derecho de caza y pesca se rige por leyes especiales.
• Art. 612. El propietario de un enjambre de abejas tendrá derecho a perseguirlo sobre el fundo ajeno, indemnizando al poseedor de éste el daño causado. Si estuviere cercado, necesitará el consentimiento del dueño para penetrar en él. Cuando el propietario no haya perseguido, o cese de perseguir el enjambre dos días consecutivos, podrá el poseedor de la finca ocuparlo o retenerlo. El propietario de animales amansados podrá también reclamarlos dentro de veinte días, a contar desde su ocupación por otro. Pasado este término, pertenecerán al que los haya cogido y conservado.
• Art. 613. Las palomas, conejos y peces que de su respectivo criadero pasaren a otro perteneciente a distinto dueño, serán de propiedad de éste, siempre que no hayan sido atraídos por medio de algún artificio o fraude.
• Art. 614. El que por casualidad descubriere un tesoro oculto en propiedad ajena tendrá el derecho que le concede el artículo 351 de este Código.
• Art. 615. El que encontrare una cosa mueble, que no sea tesoro, debe restituirla a su anterior poseedor. Si éste no fuere conocido, deberá consignarla inmediatamente en poder del Alcalde del pueblo donde se hubiese verificado el hallazgo. El Alcalde hará publicar éste, en la forma acostumbrada, dos domingos consecutivos. Si la cosa mueble no pudiere conservarse sin deterioro o sin hacer gastos que disminuyan notablemente su valor, se venderá en pública subasta luego que hubiesen pasado ocho días desde el segundo anuncio sin haberse presentado el dueño, y se depositará su precio. Pasados dos años, a contar desde el día de la segunda publicación, sin haberse presentando el dueño, se adjudicará la cosa encontrada o su valor al que la hubiese hallado. Tanto éste como el propietario estarán obligados, cada cual en su caso, a satisfacer los gastos.
• Art. 616. Si se presentare a tiempo el propietario, estará obligado a abonar, a título de premio, al que hubiese hecho el hallazgo, la décima parte de la suma o del precio de la cosa encontrada. Cuando el valor del hallazgo excediese de 2.000 pesetas, el premio se reducirá a la vigésima parte en cuanto al exceso.
• Art. 617. Los derechos sobre los objetos arrojados al mar o sobre los que las olas arrojen a la playa, de cualquier naturaleza que sean, o sobre las plantas y hierbas que crezcan en su ribera, se determinan por leyes especiales.

Conclusión

Se habla de la casa como un derecho, que consiste en la simple posibilidad de tener una esquina de mundo donde descansar en tranquilidad y protegerse de la intemperie. Este bien básico en la mayoría de los casos se adquiere a través de las concesión de un préstamo que vincula y hace dependiente al individuo de un banco, y/o implica tributar al sistema económico la parte más grandes de los recursos económicos que un ciudadano medio reúne a lo largo de su vida.

En todas las latitudes, hace demasiado tiempo, tierra y vivienda han sido convertidas en uno de los mayores negocios y una de las mayores herramienta de control. Utilizar las posibilidades que el mismo sistema pone a disposición para adquirir la posesión de una propiedad es un acto más revolucionario que una manifestación o una recolección de firmas.

Dentro de este marco ético actúa también la rabia de ver pueblos enteros, como Perlora, Costa Esuri o el Puerto de Navacerrada, o infraestructuras como la Leprosería de Trillo, o palacios y edificios históricos completamente abandonados, mientras que mares de personas tienen que sacrificar lo más grande de su economía para tener un techo, o viven en la calle por la simple voluntad de unos pocos que se agarran como bestias hambrientas a las secuencias de 0 de una cuenta bancaría. El lujo existe porqué existe la pobreza. Para que el señor viva en su castillo otros descansas en una choza.

Escrito por Carmen Ruz Rábade